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又一长租公寓巨头暴雷,公寓还能买吗?

兄弟,麻烦先搞清楚“长租公寓”和长租公寓的区别好吗?

现在大多数搞长租公寓的公司都是短期高价拿房然后低价按长期出租,然后拿钱去搞投资。说是长租公寓,其实和套现差不多。而且这种模式,稍微不注意,投资失败或者盈利不大,亏钱的肯定的。长此以往,爆雷破产也就不稀奇了。

真正的长租公寓应该是和开发商对接,从而起到以租代售的效果。

公寓到底能不能买?

首先,我们得先问自己是不是真的了解公寓市场?

1什么叫公寓?公寓的本质是什么?

小户型公寓本质上是一种过渡产品,30-60平米的空间满足不了一家三口核心家庭的生活需要,40-50年的公寓产品不带学区,不通燃气,水电气成本偏高,同样满足不了家庭生活起码的对餐饮、学区等的要求。一线城市和高端公寓流行的大面积豪华公寓除外,100-150甚至更大的面积,适合高端人士以及商务的需求,这类小众产品不在我们的讨论之内。一句话:小户型公寓不是家庭生活的标配,本质上只是从单身到组建家庭、购买住房之间的过渡产品,临时居所。

2公寓的客群和盈利模式是什么?

正是因为公寓作为短期过渡产品、临时居所的本质,决定了公寓的客群以租客为主,真正住的人,租的多,买的少。租的人不买,买的人不住,投资者和租客,一个买下产权,一个租赁使用权。所以,公寓的盈利模式是一种租金回报型的产品,接手购买的不多,本身就不是差价盈利型的产品,很多人错就错在这个地方。没有多少人要在公寓里面住一辈子或者太长时间,所以二手公寓买的人少,转手率不高。

3租金回报型的公寓,为何会遇到巨大的僵局?

(1)开发量过大,房源过多,房子没那么好租了。

(2)过去10年租金上涨太慢,但是公寓房价上涨过快,租金回报率持续下降,到了一个低的明显不划算的水平。

(3)公寓房价多年不涨,由于滞销甚至降价,投资客越来越少,二手难卖,越来越卖不掉,甚至要亏钱卖陷入恶性循环。

(4)同时期住宅涨价过快,资金抛弃公寓市场涌向住宅市场,导致供大于求,房价难涨。

4公寓市场能否打破僵局?

主城住宅豪宅化,都市圈高房价高风险,住宅与公寓之间的跷跷板效应,正在把一部分刚需*向公寓市场。郑州很多刚需只有首付10-15万的能力,工作2、3年的积蓄和父母凑的钱,按照首次购房,最多可以购买差不多100-160万的房子,30年贷款每月还贷3600-5700元左右,可承受的单价1.2-1.8万左右,这是他们的极限。这是被动的投向公寓市场的情况,还有一部分是主动的,永远不要以为所有的90后年轻人都抱着宁愿住到兔子不拉屎的都市圈赌房产一定升值的想法,那是自己的一厢情愿。于是,就是有这么一部分被*或者主动的投向公寓市场。不是他们有的是钱、有的是选择而犯傻去买公寓,很多人是没有选择。

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