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2018年,刚需到底该不该买房?

2018年,刚需到底该不该买房?:作为一名纯刚需,生活在合肥这个二线城市,想问大家,今年到底该不该买房?关注了十几个公众号,天天说什么的都有,买吧,不甘心做接盘侠,目前房价毕竟处于高位,不买吧,如果再来一次暴涨,就彻底结束了,纠结死了。

建议大家重读《论持久战》,简单跟大家分析形势(以青岛为例):

1、房价已经疯涨啦将近两年,在这个过程里,慢慢的,有钱买房子却没有买的在逐步减少,新开的楼盘却一直在源源不断供应。

2.青岛郊区房子这么高啦(郊区均价两万),买投资房会越来越少,即使涨50%或者翻一倍,加上各种资金成本等,5年后即使翻一倍卖也赚不到多少。翻一倍,城阳房价就是4万。并且5年之内房地产税这个黑天鹅要推出。除了拎不清的会继续以如此高价位买投资房的之外,买投资房的会越来越少。

3.再谈需求。不止一次强调,本次上涨就是涨价去库存。很多人没有想到库存是靠涨价去的。在上涨过程中吸引了很多跟风盘。但是未来的竞争对手只有真正的刚需啦,经过两年的消化,有能力刚需前期也买了。也就是以青岛的工资,即使在郊区为你接盘的,也要是青岛工作的白领或者金领。而,服务予市民或者在青岛上班的工厂的蓝领会加速撤离青岛。毕竟青岛还是个制造业城市,这就是多诺米骨牌,若是一个制造业城市(跟北京上海不一样,人家是金融城市,高新产业,服务业智力产业相当发达)失去了宝贵的蓝领落户,那么制造业会加速衰落,同时,也影响了白领金领的工作,让这部分人因为工作就业问题出现转移。其实,高房价对于制造业城市,对于青岛市民不是一件好事情。

4.再分析供应量,未来高新区城阳区黄岛区胶南区,假如如青岛市政府规划那样,会有源源不断楼盘入市,其次,供应上,2年限卖期或者5年限卖期到期后,会有本次大量二手房投资房进场与开发商竞争,未来,天量的供应。毕竟,原来的库存还是库存,只是由开发商,各地城投公司等手里的库存转移了相当一部分个人手里投资房。说句不好听的话,个人投资房还是要去市场的。

5.上面已经分析过,需求(房价这么高,刚需是要有能力的)越来越少,供应越来越大,不要看现在人山人海的抢房,这是上合借峰会炒作引起的最后的疯狂。等疯狂过后,完全透支了刚需数量后,回归到理智后,立马就有买房市场变成卖房市场。

6.可以预料的是未来青岛天量的供应需要多少年才能消化完成。

2017年青岛常住人口增量8.65万人,增量较2016年减少2.05万人。未来,低收入高房价,更会让青岛的人口流入急剧减少。甚至出现人口流出。

房价高必然引起了地价高,再加上青岛除了是港口之外,天然的地理缺陷,只适合做首发站,铁路线路上整个青岛只有一条胶济线与外界联系,与四通八达武汉,郑州,长沙,济南,西安,成都等的铁路中心相比,与高校林立的武汉,西安,南京,成都,重庆相比等人力资源优势(可以上网搜这些城市的985工程院校),与已经形成高新产业集群的南京(半导体,台积电建厂,吸引清华紫光一系列半导体企业),武汉(中国光谷),杭州(以阿里为代表的电子商务与电子金融中心),贵阳(大数据中心)相比,青岛的招商引资的能力又有哪些呢?无论人力资源,还是区位优势和产业结构,在加上高房价高地价,那么青岛如何和别的新一线城市竞争呢?

那么,未来的青岛,人才为什么留在一个日薄西山,低收入高房价的城市呢?外地人和刚毕业大学生也会听你青岛人的情怀和政策吗?可以预见的是,青岛竞争优势越来越被落下,现在房价是大连的2倍,烟台的3倍,有持续性吗?

什么叫做涨价去库存?涨价去库存必须产生巨大轰动效应和赚钱效应,给人的心里形成巨大冲击,冲击大家心里承受能力和贪婪能力,才能吸引大家去买,只适合房价低位。涨个百分十几二十几,无法起到效果。说白了,涨价去库存,就和股市一样一样,也可以变相的理解为股市,抓住的是人性的贪婪和恐惧。有能力买房子的刚需因为恐惧不再观望抓紧时间入场了。手里有资金的中产阶级看到了巨大赚钱效应,纷纷将存款换成手里的投资房。大家看到房价在一个故事和一个故事传播中,大家纷纷传播,去讲好故事,比如地铁房,比如国家中心城市,比如上合峰会,比如~~~看到房价在不断飙升中,大家沉浸在一片赚钱的喜悦中,幻想着自己实现财务自由后,周游全国,周游世界,面朝大海,春暖花开……

那么,我下面问一个赤裸裸现实,你或者你周围的同事或者朋友有多少人手里存款100万却没有买房呢?有多少人手里有钱没有买投资房的?有吗?有这样的人吗?若是有这样的人,我真心佩服。本来已经实现财务自由的你可以拿着这些钱去消费去旅游,可以做点自己想做的事情。现在是不是换成投资房后,守着一堆钢筋混凝土继续撸起袖子加油干呢?

辛苦一时,明天一定是美好的!嗯,是明天。

上述,已经论述过,涨价去库存,必须短时间翻倍,最好是3倍以上。并且,要形成全民讨论量。所以说用且只能用一次。

不要被眼前的繁荣遮住了眼,吓破了胆,看问题要长远,辩证的看问题。不要有速胜论和亡国论想法,让时间来验证。强大的日军也曾不可一世过,但是在人民面前,还是经过了时间的考验。历史,一次又一次的证明了,趋势真理是站在了大多数人那里。而未来房子不会是仅仅少部分人牟利的工具,肯定也会站在大部分人民,刚需那里。

时间验证真理,验证一切。

最后给大家提几个问题思考:

1.手里的投资房要卖给谁?城市确实由城镇向二线转移,二线向一线转移。但是,前提是必须要有能力。可能现在城市居民赚钱比较容易,但是城市居民都是有房子的或者安置房,那么转移过程中,必然新增人口是来自农村。若是,可以承受价格,这种转移是可以实现的。大家有没有去农村或者小镇去调研过?有多少富裕的小镇?如此高昂的房价阻止了这种人口转移。

2.未来人民币会大幅贬值吗?大家收入会继续不断翻番吗?很多人拿着改革开放时大家收入来说,这三十年大家收入翻了10倍。然后就,得出了未来三十年大家收入在此基础上也要翻十倍的结论。首先,刚改革开放时,大家都一穷二白,基础基本是零。这就跟竹子一样,平时埋在土地里三年,但是一旦出土后,几天后就长成啦。但是竹子会一直涨吗?改革开放之前,我们要感谢我们的父辈们,一直在打基础,各种工业基础,扫盲,培养人才,培养技术工人,这种过程是漫长的。但是一旦基础好了,然后发展就是几次幂的发展。但是,这种发展不是无穷的。经济发展到一定程度上,自动就变成L型啦。也就是说让1块变成1000很容易。但是让1000变成两千都很难,何况变成1000000呢?其次,中国经济发展这么快,得益于人工成本。但是即使如此,很多劳动密集型工厂,已经感觉到压力,很多将工厂迁到越南,孟加拉国以及印度等。人家人力资源成本不到你的一半。若是你的工资再翻几倍,难道是不要中国的工业吗?难道中国也能跟美国一样,通过高科技和金融服务业就能养活中国十几亿人口吗?首先中国高科技是否是世界一流,然后人民币是否为国际贸易结算货币,最终,如此多人口是否能够实现)。也就是说大概率大家未来收入很缓慢的。这么讲吧,2013年到2018年,扣除你升职的因素,你是否收入翻倍啦?再参考中国台湾地区,日本以及其他发达国家,他们发展到一定时期后,经济增速……

3.各个城市的高新区能否发展起来?持怀疑态度。各个城市新区发展起来前提,是要解决就业的。而大面积解决就业最好的方式就是工厂。前几年城市进行扩张,正好是伴随着工业扩张进行的。而目前,中国的工业产能是饱和的,所以国家才想着一带一路,把过剩的钢筋,钢铁,建筑材料,手机,家电,甚至高铁和核电等高端制造业等转移到国外,转移到亚非拉。本来就是产能过剩,加上人工智能的普及,即使新建工厂可能也用不了那么多人。那么新区只有房子,却不解决大家就业,是可持续发展吗?所以,我要打个问号。中国前几年大城市的快速发展,这也是伴随着中国工业快速崛起的过程。我说的是在保持现有的工业产能后继续新增工业产能。比如说建设一个50万人口新区很简单。建房子就好了,但是新增50万人口,是不是要新增同等规模的工业产能或者服务业科技业。不然的说,这50万人的就业怎么办?难道仅仅住在房子里就能生存吗?对比看看央视曝光的很多原先扶贫地区,给他们把房子建设好啦,建的很漂亮。但是很多农民仍然返回原先的危房居住。为什么呀?因为安置点没有他们的土地,他们仍然要每天来回20多公里回到原先的地方去耕种。同理,不仅仅是一个城市在增加新区,各个城市都有规划中新区。更别说还有一个千年大计的雄安新区。好的项目就那么多,肯定优先考虑雄安新区,其他项目就看各个城市的吸引力。说句实话,你若是去各个城市转转的话,这几年城市变化最大的就是建了很多小区,空置率还很高。但是,工业产能增加寥寥,除非科技导致的颠覆性。有人说,就业靠服务业也可以实现。但是,亲,没有工业产能兜底,哪来的服务业?中国国情如此复杂,人口众多,仅靠服务业就能解决大家吃饭问题,就能解决大家幸福生活?所以,这才有了最近的乡村振兴战略。

仅供大家参考

首先看您的能力,买得起就可以,六个钱包加高杠杆,劝您三思。

有人说刚需无所谓涨跌,说那些话的人或许是年入几个亿的知乎大佬吧?普通百姓,百平米住房,涨了赚不到一分钱,跌了就白干好几年,不在乎涨是对的,不在乎跌?不好意思,每平跌一千劳苦大众都肉疼。

为什么我会冒知乎大不为而劝您三思,因为贷款是需要利息的,合肥均价一万四左右,你以为可以花一百四十万买百平米房?不,首付四十几万,贷款一百万,加利息您实际支付的是二百四十万。

有人说通货膨胀,货币贬值,当初工人工资一千五一个月,盒饭五块钱一份,相当于三百份盒饭,猪肉十块钱一斤,相当于一百五十斤猪肉;如今工人工资三千,盒饭十块钱一份,还是三百份盒饭,猪肉二十块钱一斤,还是一百五十斤。货币贬值通货膨胀,除了房子涨上了天之外,您的生活水平下降了多少?有人拿存款缩水说事,先不说缩水的速度,就说是否会永久通膨和贬值下去,按照知乎大神们的理论,企业现在什么都不该卖,因为利润几年后会被稀释干净,应该把货都囤起来等天价再卖。这样的经济模式,恐怕......所以说贬值和通膨是有底线的,不可能无限制下去。

至于买房与婚姻捆绑的问题,我们结婚是为了什么?我想是同风雨共甘苦,在困难时互相扶持,在幸福里相伴到老。仔细想想,无房不婚论是从什么时候开始的?答案是房涨价后。我不想过多的讨论这个,因为你低着头看到浑浊的海水就觉得天空不蓝,这不怪海水,怪你总是低着头。无数人给你洗脑世界没有爱情,看看你的父母,看看你的爷爷奶奶,他们为什么共度了一生,因为他们那时候有房?并不是,那时候只要一份工作,一份担当即可。婚姻的本质是人与人,不是人与利益。

无房不能上学论。首先学区房已经全被弱化,北京已经出台了相关政策,再加上教育改革,教师轮岗,生源不可挑选等因素,将来的学区房真的不能算是学区房了,但这不能解决无房户的教育问题,所以我要提租售同权和私立学校。租售同权的争议颇大,谈多了会被喷,正在试验阶段,仁者见仁智者见智,唯一可以确定的是它立法实行之后会给无房户提供教育机会,拭目以待。私立学校,据我所知便宜的私立价格也就几千元一学期,教育质量当然不敢恭维,两万一学期的私立就比较不错了,比大部分公立学校要强,贵族私立就别考虑了,那是有钱却懒得买学区房的家长考虑的。上私立到底划算不划算?一年四万的学费,十二年四十八万,您十二年能赚多少,四十八万不难吧?当初用来买房子的钱可以做孩子毕业之后创业的启动资金,你和老伴找一处远离城中心的地方养老。如果您用这钱买了房背了贷款。孩子将来毕业您给他什么?

说了太多,并非劝您不买房,人生有许多的路可以走,不是离了房子就得上天台,也别听我和一些知乎傻子胡说八道给您洗脑。买不买房是大事,问问老婆,问问父母,如果您是一家之主您说了算,下决定前考虑一下对不对得起他们,买或者不买,造成的损失您的家人得帮您扛着,我们只是旁观而已。

自己斟酌利弊,祝您生活愉快幸福!

刚需这事情,和当下主流社会风潮有很大关系。

2012年我所在大学,集资建房。但因新校区距离市区过于遥远(来回120公里,开车单程1小时以上)响应者寥寥。近1000套房,只认购了300多套。交第一笔房款时,还有很多人退房。一直到2016年,想买的人去国资处登记就可以买,也一直没几个人去买。

就这样剩下三分之二房子无人购买。不买的原因也很合理。

1.高校建在校区内的集资房,不会有房产证。不能流通买卖,因此并不能算作不动产财产。不用考虑增值。

2.距离城区过于遥远,除非本单位双职工。不然不可能和配偶住在那里,除非老婆(老公)不介意早上六点就起床开车去城里上班。或者老婆(老公)根本就不用上班。

3.周边配套落后。缺少优秀教育资源(附小附中不可能牵至此处)。附近连比较好的医院也没有。得个大病送到西京估计已经凉凉。

4.房子缺乏生活必须硬件,天然气短时间不通。暂时没水。停车就满校园随意停吧。共享单车你是找不到的,不可能找到的(属于绝对稀缺资源

5.持有现金有限。毕竟钱难挣屎难吃,花几十万买了必定闲置的房子。待市区有合适房子时,缺乏这些资金便很难办。留着钱买商品房或期待学校本部再盖房(痴人说梦

所有人在购买时都考虑到以上因素,因此长时间新校区集资房都没人买。我也没买,我没买不是因为不想买,是交首付款时刚置换买了房,实在没钱。。。。

然后到了2018年,西安楼市摇号。新盘被人嗷嗷疯抢。二手房都翻倍叫价还真能短时间卖掉。

于是学校英明及时的再次认购集资房。

不到500套房,1600人认购(连即将退休的老教授都来排队)大家感受一下。房还是当年那些房,人也还是当年那些人。选房完后次日交百分之八十房款,限期一天。没人不交,咔咔刷卡。房子全部卖光。没买到的人还颇有抱怨。

所以有些人的刚需,不一定是刚需,而是贪婪和恐慌。你在2015、2016年西安楼市谷底不买不刚需。怎么过了2年房价大涨就刚需。这两年期间是中了彩票还是继承了遗产,持有的现金又能增加多少?手里的钱还是那些钱,房也还是那些房。无非看到有利可图担心自己不上车被人远远甩在后面而已。这种担心便转化成恐慌,担心未来房价如果一路高歌猛进,再错失这次机会,以后想有套房就难了。于是无论如何也凑钱先把这趟车上了。这真是伤心而百感交集的旅程。

对了,我也终于周转开了,在学校买了个一楼,打算到时开个小卖部。实现冰峰随便喝的童年梦想。

而生活,就像穆旦所写一样:我才知道我的全部努力,不过完成了普通的生活。

我上次去给一本财经做分享会的时候提到了一个观点。

提到了我一个在天津有三套房子的同事,纯白手起家,而且一直也没有做任何副业。唯一的收入就是他和妻子的工资而已。

当时他有多英明呢?十几年前他一个月工资2000,他就敢月供1900买房子,每个月扣除公积金部分手里只剩几百块钱,但是这种苦日子没有过多久,很快3-4年后他的工资就到了4000,压力骤然减轻,然后还结了婚,又多了一个人的收入买房子,而到了现在他的月收入已经接近2万元,三套房子的房贷再扣除公积金和租金之外,几乎已经忽略不计了。

我想,我同事买房子的故事可能是当前绝大部分投资房产致富的普通老百姓的一个缩影,看上去将他的成功再复制一遍,是一件很合乎逻辑的事情。而全中国房价上涨的预期实际上都是基于过去长达数十年中国经济飞速发展以及货币超发带来的收入增长而产生的惯性思维。总结起来就是以下两点:

———十几年后,我以人民币计价的收入会相对现在上涨十倍,此时我所负担的月供就没压力了

———所有对于房价的乐观看法都来自于未来收入的增长以及RMB会变成废纸的美好预期。

这两点的在未来十几年成立与否,则决定了现在是否应该买房。

不管你们觉得是否可能,但是我同事觉得不可能,作为十几年前的985毕业,他的学历还是含金量挺高的,在天津这个城市,收入在抵达接近2万的时候也已经遇到了天花板,他对于未来的预期是,只要未来收入不下降,他就已经非常满足了。

而现在天津一套市中心一点的房子,大概月供可能就是1.9万了。那么这个时候一个月入2万的985毕业生如果照搬我同事的投资经验,还可能成功吗?

设想一下,现在一个月入2万的天津年轻人,每月只留1000元生活,他月收入能在3-4年内涨到4万吗?然后十几年后涨到20万吗?

早期的我由于这种惯性思维,一度也将过去十几年的收入增长和货币贬值速度代入到未来十几年的预期当中,但是后来就发现了被所有人忽略掉的一个点,那就是以复利计算的收入增幅不可能一直以这种几何速度扩张下去,以美元计价的物价不可能涨到远超欧美。

如果一个普通的大学毕业生都能做到这样的收入增幅,我估算过,那么十几年内中国应该超过美国,成为世界第一强国。毕竟,一个天津的普通的大公司职员工资到手年薪35万美金,足以吊打硅谷了。

过去的十几年里,中国人的收入相对发达国家实在太低了,所以增长空间非常大,好比发达国家基本都是3万RMB一个月的时候,你才2000,因此伴随着经济发展,涨到2万元对于一个年轻人来说是一件值得期待的事情。而就目前而言,全世界的经济发展都会面临一个天花板。越接近这个天花板,增长就越趋于缓慢。

但是现在你涨到2万了,希望接下来十年涨到20万,这个概率太小了。刚才看了知乎英国大V的回答,英国到手收入40万RMB就已经是前10%的人了。很多朋友提到RMB会成为日元,其实大家对日元有误解的,其实日元币值一点都不低,中国的最小货币单位是分,而日元则是元,意思就是说其实中国人的一元对应的是100円。

要实现这个结果,只有两种可能————

中国GDP超过美国好几倍

1美元兑40-50人民币

才足以去填补当下对于房价的预期。

我觉得两样都挺难的。

我知道很多人强调刚需什么时候买都是对的,可是这句话同时也是让刚需接盘的不二法门,同样一套房子,你早买3-4年的同事,月供12000,你要月供24000,对于同样收入30000的你们来讲,快乐和痛苦都是一辈子的事情.

最后给大家一个谨慎的提示——十几年前贷款买房子的人,会痛苦3-4年,几年前买房子的人大概会痛苦十年,而现在买房子的人,大概率会痛苦30年,或者一辈子。

我不是在危言耸听。

我在今年四月上了车,南昌,比合肥差一些吧。

一手房,单价一万四,总价二百多万,首付三成,贷款上浮15,在这个三线城市,月供八千多,是我们两口子月薪的一半,压力好大。好在是四居室,又离丈母娘家近,一家老小住刚刚好,勉强算学区房吧。

后悔没有早点买,16年身边亲友买了房,当时我们其实有钱,就觉得买房离我们很远,没往那方面想。现在他们买的房,两年内涨了一倍。

现在非常忐忑啊,各种政策表明房价不会涨了,还会跌,再涨下去,社会要受不了了。我们妥妥的接盘侠。可是不买,住哪?一家老小挤在两居室里,厕所小得连转身都困难。

四月买完就后悔了,陆续下来的政策都告诉我们现在不该买。涨了对我们没多大好处,因为不会卖,如果跌了,我们看着日渐下行的房价,看着别人买到便宜的大房子,自己却背着沉重的月供,一定会心疼得觉都睡不好。

时代的拐点上,我只是个小人物,看不清未来,好在咬咬牙还是还得起,努力工作吧。

明天就是第一个还款日,唉…

该与不该,我都已经上车了,留给时间解答吧。

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